Против ПДП ул. Р.Люксембург – пр. Жукова – ул. Харьковская – ж/д

Во Введении Генерального плана г. Минска (корректировка) в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 15.09.2016 г. № 344 (далее – Генеральный план г. Минска) сказано: «Целью градостроительного развития г. Минска является создание благоприятной среды жизнедеятельности и обеспечение устойчивого развития города и Минской агломерации в интересах настоящего и будущего поколений».

В соответствии с Генеральным планом г.Минска территория детального плана расположена в центральной зоне города в пределах 2-го транспортного кольца и входит в состав 3 функциональных зон: зоны жилой смешанной многоквартирной застройки 6Жсм, коммунально-обслуживающей зоны 16П4-ко, общественной зоны 23О2.

1. Рост численности населения.

Градостроительный проект детального планирования территории в границах ул. Р.Люксембург – пр.Жукова – ул.Харьковская – полосы отвода железной дороги (внесение изменений)» (далее – ПДП) предусматривает увеличение жилищного фонда с существующих в настоящее время 391,4 тыс.кв.м.общ.пл. до 643,4 тыс.кв.м.общ.пл., что приведет к росту численности населения с существующих 20,95 тыс.чел. до 26,19 тыс.чел. к концу срока реализации ПДП.

На совещании по вопросам строительства на территории Минской области жилых районов для жителей Минска 17.01.2014 г. констатировалось, что «Минск является достаточно уплотненным городом, и это начинает сказываться не только на реализации программ жилищного строительства, но и ощущается на инженерно-транспортной инфраструктуре, автомобильной, на экологии города, социальных вопросах...» При этом «…во всех регионах страны отмечается отток трудовых ресурсов из села, происходит уменьшение численности средних и малых городов, сокращение их экономического потенциала» (http://president.gov.by/ru/news_ru/view/aleksandr-lukashenko-prov ... orii-7862/).

Возникает вопрос: какие обстоятельства диктуют необходимость роста численности населения, проживающего в границах ПДП?

2. Размещение новой жилой застройки в зоне негативного экологического воздействия.

Проект предусматривает увеличение жилищного фонда с существующих в настоящее время 391,4 тыс.кв.м.общ.пл. до 643,4 тыс.кв.м.общ.пл. путем возведения новой жилой застройки взамен сносимой мало- и среднеэтажной многоквартирной застройки, а также путем уплотнения существующей застройки жилыми домами повышенной этажности.

Между тем, п. 3.1 гл. 5 Генерального плана г.Минска предписывает «не допускать… размещения новой жилой застройки в зонах негативного экологического воздействия (химического, физического, биологического) объектов». При этом на Схеме зон наиболее неблагоприятных экологических условий г. Минска, входящей в состав Генерального плана г. Минска, территория в границах ПДП относится к «относительно неблагоприятной» зоне .

Отсюда вопрос: расширение и продление дороги по ул.Коржа от пр-та Дзержинского до ул.Харьковской, увеличение количества машин (что неизбежно при строительстве новых домов), работа строительной техники на протяжении более 10-ти лет улучшат и без того непростую экологическую обстановку в районе обсуждаемого ПДП?

3. Снос мало- и среднеэтажной многоквартирной застройки.

Проектом предусматривается снос многоквартирной малоэтажной застройки (2-х и 3-х этажные здания) 50,3 тыс.кв.м.общ.пл. и многоквартирной среднеэтажной застройки (4-х этажные здания) 9,9 тыс.кв.м.общ.пл.

Между тем, вместо сноса указанные жилые здания (особенно 3-х и 4-х этажные) можно реконструировать путем надстройки мансард в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 18.12.2007 № 657 «О некоторых вопросах реконструкции жилых домов».

4. Обеспеченность населения объектами общественного социально-гарантированного обслуживания.

Согласно ч. 5 подп. 1.7 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры» (далее – Указ № 72) для районов (кварталов) жилой застройки объекты социальной инфраструктуры размещаются с учетом их основных технико-экономических параметров, установленных в градостроительной документации (в т.ч. и в Генеральном плане г. Минска) и в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов.

Сеть социально гарантированных объектов обслуживания состоит из объектов повседневного, периодического и эпизодического обслуживания (п. 7.4.2 ТКП 45-3.01-116).

4.1 Комплексные спортивные площадки.

К социально гарантированным объектам обслуживания в сфере физкультуры и спорта отнесены «спортзалы, бассейны, спортивные площадки» (п. 2.1 гл. 9 Генерального плана г. Минска).

Для физкультурно-оздоровительных занятий населения г. Минска в пределах жилых территорий следует принимать комплексные спортивные площадки из расчета от 0,05 до 0,10 га на 1000 жителей и 45 кв.м. площади пола помещений на 1000 жителей с радиусом доступности от 500 до 800 м. (п. 7.4.14 ТКП 45-3.01-116). Согласно разд. IV «Основные технико-экономические показатели генерального плана г. Минска» Генерального плана г.Минска обеспеченность населения спортплощадками определена на уровне 0,09 га/тыс.жит. – к 2020 г. и 0,1 га/тыс.жит. – к 2030 г.

К концу срока реализации ПДП численность населения составит 26,19 тыс.чел. Соответственно, для проектного населения 26,19 тыс.чел. необходимо размещение на жилых территориях комплексных спортивных площадок из расчета 0,1х 26,19=2,62 га и 45х26,19=1179 кв.м. площади пола помещений. Между тем, согласно таблицы «Основные технико-экономические показатели Детального плана» к концу срока реализации ПДП планируется разместить комплексные спортивные площадки общей площадью 1,4 га, что даст обеспеченность населения спортивными площадками 0,05 га/тыс.жит.

Где на жилых территориях будут располагаться недостающие комплексные спортивные площадки общей площадью 2,62-1,4=1,22 га и 1179 кв.м. площади пола помещений?

5. Линии регулирования застройки.

Согласно ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности) «линии регулирования застройки – предусмотренные градостроительной документацией детального планирования условные линии, предназначенные для отделения в населенных пунктах территорий, в пределах которых должно осуществляться размещение зданий, от иных территорий».

Согласно п. 4 ст. 44 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в детальном плане определяются «линии регулирования застройки». В соответствии с п. 6.6 ТКП 45-3.01-284-2014 «Градостроительство. Градостроительный проект детального планирования. Состав и порядок разработки» чертеж «Детальный план» выполняют «с нанесением… линий застройки». Согласно подп. 3.3.1 гл. 16 Генерального плана г. Минска «на стадии детального градостроительного планирования перечень основных типов параметров застройки дополняется установлением «линий регулирования застройки», которые фиксируют расположение объектов на участке».

При этом действующее законодательство Республики Беларусь не содержит исключений в отношении каких-либо Детальных планов – в любом детальном плане должны быть определены «линии регулирования застройки».

Установлены ли в данном ПДП линии регулирования застройки вообще ?

6. Размещение улиц вблизи жилой застройки.

Проектом предусматривается размещение (реконструкция с расширением) улицы Коржа на участке вдоль сохраняемых жилых домов №№ 11,13,15,14,16,20,24,26 по ул.Коржа, №№88, 90 по ул.К.Либкнехта и проектируемых жилых домов в РПО №2 и №3.

Согласно п. 4 ст. 44 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в детальном плане определяются «красные линии». Согласно ст. 1 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности: «красные линии – предусмотренные градостроительной документацией детального планирования условные линии, предназначенные для отделения в населенных пунктах земель общего пользования от территорий, предназначенных для застройки или иного использования».

В соответствии с п. 1 ТКП 45-3.03-227-2010 «Улицы населенных пунктов. Строительные нормы проектирования» данный ТКП «устанавливает строительные нормы проектирования улиц населенных пунктов и распространяется на проектирование нового строительства, реконструкции… улиц городов, поселков и сельских населенных пунктов…, а также на разработку градостроительной документации». Таким образом, при разработке Детальных планов (являющихся градостроительными проектами), предусматривающих проектирование нового строительства и реконструкции улиц населенного пункта, следует учитывать требования ТКП 45-3.03-227-2010. Так, красные линии являются границами улиц (п. 3.31 ТКП 45-3.03-227).

Согласно п. 5.1.1 ТКП 45-3.03-227 расстояние между линиями регулирования застройки и красными линиями должно составлять, м, не менее:

10 — для улиц категорий М, А, Б, В;

6 — для магистральных улиц категории Г и улиц местного значения.

3 — для усадебной застройки до границы участка.

Выполняются ли данные требования на участках ул. Коржа и ул. К.Либнкнехта?

В жилой застройке приближение красных линий к линиям регулирования застройки недопустимо в связи с увеличением выбросов загрязняющих веществ и шумового воздействия при движении транспортных потоков по улицам населенных пунктов.

7. Улично-дорожная сеть.

Уплотнение застройки повлечет значительное увеличение населения и работников, занятых на объектах производственного и общественного назначения. Это создаст угрозу транспортного коллапса ул. Коржа, К.Либкнехта, ул.Куприянова.

8. Размещение объектов социально-культурного назначения в жилой застройке.

Проектом предусматривается размещение различных объектов социально-культурного назначения на застроенной жилой территории: «Начальная школа на 450 мест» (№112 по Детальному плану), «Детский сад на 110 мест» (№113 по Детальному плану), «ФОК» (№93 по Детальному плану), «Кафе» (№47 по Детальному плану), «Торгово-обслуживающий объект» (№121 по Детальному плану.

Требуемое для данных объектов количество парковочных мест, установленное расчетом, должно быть расположено в пределах участка, отведенного под застройку данного объекта (п. 11.6.18 ТКП 45-3.01-116).

При строительстве объектов социально-культурного назначения автомобильные парковки и подъезды к ним следует размещать вне дворовых территорий жилых домов (п. 11.6.5 ТКП 45-3.01-116).

Возможно ли выполнить данное требование при размещении данных объектов в жилой застройке?

9 Размещение автомобильных стоянок и автомобильных парковок на территории жилой застройки.

При размещении автомобильных стоянок и автомобильных парковок на территории жилой застройки следует учитывать требования Санитарных норм и правил «Требования к организации санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, являющихся объектами воздействия на здоровье человека и окружающую среду», утвержденных Постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь 15.05.2014 № 35 (далее – СанПиН № 35).

Так, санитарный разрыв от автомобильных стоянок и автомобильных парковок до объектов различного назначения (фасады жилых домов и торцы с окнами; торцы жилых домов без окон; границы территорий учреждений дошкольного образования, общего школьного образования, площадки (зоны) отдыха, детские площадки и др.) следует принимать в соответствии с п.п. 17 и 18 СанПиН № 35.

Согласно п. 20 СанПиН № 35 «Выезд-въезд из автомобильных стоянок и автомобильных парковок, расположенных на территории жилой застройки, должны быть организованы на улично-дорожную сеть населенного пункта, исключая организацию движения автотранспорта по внутридворовым проездам…».

На территории жилой застройки могут размещаться паркинги. Паркинги (в т.ч. подземные и встроенные в жилые дома) являются объектом «гараж-стоянка (автомобильная стоянка)» (п. 3.1.4–3.1.16 ТКП 45-3.02-25-2006 «Гаражи-стоянки и стоянки автомобилей. Нормы проектирования»). Соответственно, для выполнения требований п. 20 СанПиН № 35 данные объекты должны располагаться либо вне пределов дворовых территорий, либо иметь самостоятельные проезды, отдельные от внутридворовых проездов.

Согласно п. 5 СанПиНа № 35 для целей СанПиНа № 35 места стоянки автотранспорта, расположенные на территории жилой застройки (в т.ч. на дворовых территориях возле жилых домов) относятся к автомобильным парковкам.

Соответственно, уже на этапе разработки детальных планов необходимо:

а) резервировать территорию для обеспечения жилых домов местами стоянки автотранспорта (парковки) нормативной вместимости (п. 11.6.1 ТКП 45-3.01-116) за пределами дворовых территорий, соблюдая при этом требования п. 11.6.8 и табл. 11.6 ТКП 45-3.01-116 по пешеходной доступности (максимальное расстояние от жилых домов до парковок),

либо

б) предусматривать отдельные проезды по дворовым территориям, используемые исключительно для выезда-въезда из автомобильных парковок, размещаемых на дворовой территории, что приводит к необходимости увеличения дворовых территорий и разрывов между жилыми домами.

Для подтверждения возможности одновременного выполнения требований п.п. 17, 18 и 20 СанПиН № 35, п.п. 11.6.1, 11.6.8 и табл. 11.6 ТКП 45-3.01-116 при размещении автомобильных парковок и стоянок (паркингов) на территории жилой застройки необходимо разработать в составе ПДП эскиз застройки и благоустройства территории в соответствии с п. 5 ст. 44 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности с обозначением на эскизе мест размещения жилых домов и основных элементов благоустройства придомовых территорий (проезды и парковки), а также автомобильных стоянок (паркингов).

При этом «эскиз застройки», который входит в состав ПДП и «эскиз застройки и благоустройства территории» – не одно и то же.

10. Размещение многоквартирных жилых домов повышенной этажности со встроенно-пристроенными помещениями, паркингами и элементами их придомовых территорий на застроенной территории.

Проектом предусматривается строительство объекта:

«Многоквартнирный жилой дом с паркингом на расчетное количество 113 м/мест» (№ 115 по Детальному плану) на застроенной жилой территории (уплотнение застройки);

«Многоквартнирный жилой дом с паркингом на 155 м/мест» (№ 117 по Детальному плану) на застроенной жилой территории (уплотнение застройки);

«Группа многоквартирных жилых домов с паркингом на 217 м/мест» (№120 по Детальному плану).

Согласно п. 6.2.7 ТКП 45-3.01-116 минимальные расстояния от окон жилых домов следует принимать до площадок, м, для:

– занятий физкультурой (в зависимости от шумовых характеристик) – не менее 10;

– хозяйственных целей – не менее 20;

– выгула собак – 40;

Расстояние от площадок для установки мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых, до границ учреждений дошкольного образования, лечебных учреждений и учреждений питания следует принимать не менее 20 м, а от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание – не более 100 м.

Санитарный разрыв от автомобильных стоянок и автомобильных парковок до объектов различного назначения (фасады жилых домов и торцы с окнами; торцы жилых домов без окон; границы территорий учреждений дошкольного образования, общего школьного образования, площадки (зоны) отдыха, детские площадки и др.) следует принимать в соответствии с п.п. 17 и 18 СанПиН № 35.

Согласно п. 20 СанПиН № 35 «Выезд-въезд из автомобильных стоянок и автомобильных парковок, расположенных на территории жилой застройки, должны быть организованы на улично-дорожную сеть населенного пункта, исключая организацию движения автотранспорта по внутридворовым проездам…».

Паркинги (в т.ч. подземные, пристроенные и встроенные в жилые дома) являются объектом «гараж-стоянка (автомобильная стоянка)» (п. 3.1.4–3.1.16 ТКП 45-3.02-25). Соответственно, для выполнения требований п. 20 СанПиН № 35 данные объекты должны располагаться либо вне пределов дворовых территорий либо иметь самостоятельные проезды, отдельные от внутридворовых проездов.

Согласно п. 5.3.12 ТКП 45-3.03-227 проезды на дворовых территориях в районах многоквартирной жилой застройки для крупных и крупнейших городов следует предусматривать кольцевыми для круглосуточного беспрепятственного проезда специального транспорта.

Согласно п. 17 Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов «Гигиенические требования к содержанию территорий населенных пунктов», утвержденных Постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 01.11.2011 № 110, контейнерные площадки для сбора твердых отходов должны быть удалены на расстояние не менее 20 м от: окон жилых домов; границ территорий учреждений образования, организаций здравоохранения и торговых объектов общественного питания; физкультурно-оздоровительных сооружений, площадок для игр детей и отдыха населения.

Согласно п. 14 Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов «Требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов», утвержденных Постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 20.08.2015 № 95, «На территории, прилегающей к жилому дому (группе жилых домов) должны быть оборудованы детские игровые площадки, площадки для занятий спортом, хозяйственно-бытовой деятельности, установлены скамейки для отдыха в соответствии с ТНПА».

Возможно ли выполнить все вышеуказанные требования в отношении элементов придомовой территории планируемого к строительству объекта:

«Многоквартирный жилой дом с паркингом на расчетное количество 113 м/мест» (№ 115 по Детальному плану), а также соседних жилых домов №5 по ул.К.Либкнехта, №№5, 3А по 2-й пер.Р.Люксембург по Детальному плану?

«Многоквартирный жилой дом с паркингом на 155 м/мест» (№ 117 по Детальному плану), а также соседних жилых домов №№5, 3А, 3 по 2-й пер.Р.Люксембург, №№80, 80/1, 82 по ул.Р.Люксембург по Детальному плану?

«Группа многоквартирных жилых домов с паркингом на 217 м/мест» (№120 по Детальному плану), а также соседних жилых домов №№2, 8, по ул.Карпова, №№ 146/2, 150 по ул.Р.Люксембург по Детальному плану?

11. Охрана окружающей среды.

11.1 Озелененность территории.

Проект разработан на застроенную территорию, включающую 3 функциональных зоны: зону жилой смешанной многоквартирной застройки 6Жсм, коммунально-обслуживающую зону 16П4-ко, общественную зону 23О2. Удельный вес озелененных территорий различного назначения (уровень озелененности) в пределах застроенных территорий поселений должен быть не менее 40 % (п. 9.2.1 ТКП 45-3.01-116).

Согласно п. 7 таблицы «Основные технико-экономические показатели Детального плана» проектом предусматривается снижение озелененности территории в границах ПДП с текущих 41,3% до 38,8%. При этом предусматривается:

1) уменьшение озелененных территорий с текущих 16,5 га до 16,3 га;

2) увеличение территорий улично-дорожной сети с текущих 28,4 га до 55,7 га;

3) уплотнение существующей застройки: общая площадь жилищного фонда увеличивается с 391,4 тыс.кв.м.общ.пл. до 643,4 тыс.кв.м.общ.пл., общая площадь производственного фонда увеличивается с 133,9 тыс.кв.м. до 299,7 тыс.кв.м., общая площадь общественного фонда увеличивается с 204,3 тыс.кв.м. до 544,8 тыс.кв.м.,

Возможно ли при таких планах снизить озелененность территории в границах ПДП с текущих 41,3% всего лишь до 38,8%?

Будет ли для застроенной территории выполняться требование п. 9.2.1 ТКП 45-3.01-116?

12. Реконструкция (модернизация) благоустройства придомовых территорий сохраняемых жилых домов.

Проект разработан на застроенную жилыми, в т.ч. и многоквартирными домами территорию.

Согласно п. 4 ст. 44 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Детальном плане определяются «параметры… благоустройства территорий» и «иные параметры и требования к территориям». Согласно п. 4.4 ТКП 45-3.01-284-2014 в Детальном плане устанавливают «характер обустройства территории». Согласно п. 3.3 ТКП 45-3.01-284-2014 «обустройство территории» включает «Проектные и строительные мероприятия по улучшению территории…».

Так как ПДП включает застроенную жилую территорию, то в нем необходимо определить «параметры благоустройства» и «иные параметры и требования», а также «характер обустройства» придомовых территорий жилых домов, в т.ч. и сохраняемых многоквартирных (параметры и требования к элементам благоустройства) жилых домов.

В настоящее время элементы озеленения и благоустройства придомовых территорий сохраняемых по ПДП многоквартирных жилых домов не в полной мере соответствует требованиям действующих ТНПА (ширина проездов, количество мест стоянки возле жилых домов и др.). При этом «Реконструкцию территорий функциональных зон следует осуществлять с целью приведения застройки жилых, общественных и производственно-деловых территорий в соответствие с требованиями действующих ТНПА…» (п. 5.2.1 ТКП 45-3.01-116), «Мероприятия по реконструкции и модернизации территорий функциональных зон должны отвечать требованиям повышения качества среды жизнедеятельности и увеличения предоставляемых населению услуг как на самой территории, так и на прилегающих к ней участках, при соблюдении экологических, санитарно-гигиенических и противопожарных требований» (п. 5.2.2 ТКП 45-3.01-116),

В главе 5 Генерального плана г. Минска предусматривается:

«3.6. разработать и реализовать программу реконструкции, благоустройства и озеленения сложившихся районов многоквартирной жилой застройки с обеспечением необходимого количества автомобильных стоянок индивидуального легкового транспорта, а также с учетом повышения уровня автомобилизации;

3.7. на озелененных территориях придомовых участков жилых домов и других гражданских объектов исключить угрозу загрязнения почвы и подземных вод путем их инженерно-технического обустройства».

Соответственно, в ПДП необходимо предусматривать комплексную градостроительную реконструкцию (модернизацию) всех придомовых территорий сохраняемых жилых домов (размещение проездов нормативной ширины и на нормативном расстоянии от жилых домов; размещение парковок в нормативном количестве и на нормативном расстоянии от жилых домов; оборудование придомовых территорий жилых домов инженерно-техническими устройствами для удаления ливневых вод и др.).

Соответственно, в утверждаемую часть ПДП необходимо включить следующее требование: «Осуществить на 1-м этапе реализации ПДП комплексную реконструкцию (модернизацию) благоустройства придомовых территорий всех сохраняемых жилых многоквартирных домов с размещением мест стоянки автомобилей нормативной вместимости».

В соответствии с нормами п. 1 ст. 51 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности возможна разработка проектов реконструкции (модернизации) благоустройства придомовых территорий сохраняемых жилых домов.

Соответственно, необходимо включить в утверждаемую часть ПДП следующее требование: «Разработать на 1-м этапе реализации Детального плана проекты реконструкции (модернизации) благоустройства придомовых территорий сохраняемых жилых домов».

13. Эскиз застройки и благоустройства.

При реконструкции (модернизации) благоустройства придомовых территорий сохраняемых жилых домов необходимо одновременно:

а) разместить на нормативном расстоянии от жилых домов автомобильные парковки (п. 11.6.8 и табл. 11.6 ТКП 45-3.01-116) нормативной вместимости (п. 11.6.1 ТКП 45-3.01-116) и соблюсти при этом требования к функциональному использованию остающейся придомовой территории;

б) сохранить озелененные участки из расчета 9 кв.м. на 1 проживающего (п. 9.1.2 и табл. 9.1 ТКП 45-3.01-116);

в) привести к нормативным требованиям внутридворовые проезды, площадки для отдыха, игр и хозяйственных целей;

г) соблюсти градостроительные и санитарные нормы по расстоянию от указанных объектов до зданий и расстоянию между указанными объектами (от внутридворового проезда до фасада здания; от парковки до детской игровой площадки; от площадки для сбора мусора до окон жилых домов, детской игровой площадки).

Согласно п. 5.3.12 ТКП 45-3.03-227 «Проезды на дворовых территориях в районах многоквартирной жилой застройки для крупных и крупнейших городов следует предусматривать кольцевыми для круглосуточного беспрепятственного проезда специального транспорта».

Согласно п. 20 СанПиН № 35 «Выезд-въезд из автомобильных стоянок и автомобильных парковок, расположенных на территории жилой застройки, должны быть организованы на улично-дорожную сеть населенного пункта, исключая организацию движения автотранспорта по внутридворовым проездам…».

Соответственно, необходимо резервирование в ПДП территориального ресурса для осуществления указанных мероприятий. При этом ПДП может включать в себя «эскиз застройки и благоустройства территории» (п. 5 ст. 44 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности). Включенный в состав ПДП «Эскиз застройки» и «эскиз застройки и благоустройства территории» – не одно и тоже.

Исходя из вышеуказанного и с целью выполнения требований п.п. 4 и 5 ст. 44 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, п. 4.4 ТКП 45-3.01-284-2014, п.п. 5.2.1 и 5.2.2 ТКП 45-3.01-116, п. 5.3.12 ТКП 45-3.03-227, п.п. 17, 18, 20 СанПиНа № 35, необходимо включить в состав ПДП эскиз застройки и благоустройства территории, на котором отразить основные элементы благоустройства придомовых территорий (проезды, автомобильные парковки, детские игровые, хозяйственные и физкультурные площадки, зоны отдыха взрослых) сохраняемых многоквартирных жилых домов.

14. Архитектурный проект застройки. Проект реконструкции (модернизации) благоустройства.

Предусмотреть в ПДП необходимые мероприятия по комплексной реконструкции (модернизации) благоустройства придомовых территорий сохраняемых жилых многоквартирных домов возможно двумя путями:

1) Согласно Примечанию к п. 3.10 ТКП 45-1.02-295-2014 «Строительство. Проектная документация. Состав и содержание» проект застройки разрабатывается в две стадии: архитектурный проект и строительный проект. Архитектурный проект «содержит проектные решения по размещению объектов на территории, а также определяет участки, для которых разрабатывается проект благоустройства, и участки, для которых благоустройство выполняется в проекте конкретного объекта». Архитектурный проект застройки территории подлежит государственной экспертизе и государственной экологической экспертизе.

Соответственно, возможна разработка архитектурного проекта застройки территории жилых кварталов с определением в нем участков, в т.ч. и придомовых территорий сохраняемых жилых домов, для которых разрабатывается проект реконструкции (модернизации) благоустройства. Такие участки должны включаться в границы работ по архитектурному проекту застройки.

В этом случае в утверждаемую часть ПДП необходимо включить следующее требование: «Разработать на 1-м этапе реализации Детального плана архитектурные проекты застройки территорий жилых кварталов с включением в границы работ придомовых территорий сохраняемых жилых домов. Определить в данных проектах участки, в том числе придомовые территории сохраняемых жилых домов, для которых разрабатываются проекты реконструкции (модернизации) благоустройства».

2) В соответствии с нормами п. 1 ст. 51 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности возможна разработка проектов реконструкции (модернизации) благоустройства придомовых территорий сохраняемых жилых домов напрямую, без разработки архитектурных проектов застройки территорий.

В данном случае необходимо включить в утверждаемую часть ПДП следующее требование: «Разработать на 1-м этапе реализации Детального плана проекты реконструкции (модернизации) благоустройства придомовых территорий сохраняемых жилых домов».

Исходя из вышеизложенного, необходимо при разработке ПДП учитывать, прежде всего, интересы проживающего в границах ПДП населения и перспективного населения, а не только интересы потенциальных инвесторов–застройщиков. С этой целью предлагается:

1. Сохранить мало- и среднеэтажные многоквартирные жилые дома, планируемые к сносу, предусмотрев их реконструкцию с надстройкой мансард.

2. Уменьшить объемы жилого, производственного и общественного фонда, планирующегося к размещению на территории в границах ПДП.

3. Исключить из ПДП объект(ы):

«Многоквартнирный жилой дом с паркингом на расчетное количество 113 м/мест» (№ 115 по Детальному плану) на застроенной жилой территории (уплотнение застройки);

«Многоквартнирный жилой дом с паркингом на 155 м/мест» (№ 117 по Детальному плану) на застроенной жилой территории (уплотнение застройки);

«Группа многоквартирных жилых домов с паркингом на 217 м/мест» (№120 по Детальному плану);

4. Заменить объекты «Многоквартнирный жилой дом с паркингом на расчетное количество 113 м/мест» (№ 115 по Детальному плану) на застроенной жилой территории (уплотнение застройки);

«Многоквартирный жилой дом с паркингом на 155 м/мест» (№ 117 по Детальному плану);

«Общественно-жилой комплекс с паркингом на 293 м/м» (№52 по Детальному плану) на комплексные спортивные площадки, площадки для выгула собак и т.п..